LOCAÇÃO DE COISA

Ø  ORIGEM – Direito Romano

o   LOCACIO CONDUCIO – locação

§  Locatio conducio rerum – coisas;

§  Locatio conductio operarum – serviços;

§  Locatio conductio operis – obras, “empreitada”

Obs.: o CC/16 disciplinava a locação da forma como o Direito Romano entendia

Ø  Na atualidade há apenas LOCAÇÃO DE COISAS

o   Locatio conductio operarum foi substituído por Contrato de Prestação de Serviços

o   Locatio conductio operis foi substituído por Contrato de Empreitada

Ø  CONCEITO

o   A locação de coisas é o contrato mediante o qual o locador entrega temporariamente uma coisa não fungível para o uso e gozo do locatário, mediante contraprestação pecuniária relativa a cada período de uso ajustado.

o   Art. 565, CC

§  Limitação para bens infungíveis

Ø  CARACTERÍSTICAS

o   Promessa do uso

o   Promessa da retribuição

o   Concordância sobre a duração

§  Tempo determinado ou indeterminado

Ø  SUJEITOS

o   Locador, senhorio ou arrendador

§  Não precisa ser proprietário, mas precisa ter a posse

·         A transferência é de posse e não do domínio

o   Locatário, inquilino ou arrendatário

Ø  NATUREZA JURÍDICA

o   Bilateral

§  Gera obrigações recíprocas

o   Oneroso

§  Se não houver pagamento será considerado comodato

o   Consensual

§  Acordo das partes, que gera um crédito

o   Comutativo

§  Prestações recíprocas certas e não aleatórias

o   Não solene

§  Solene apenas quando a lei determinar

·         Se possuir garantia (fiança) deverá ser escrito

o   Trato sucessivo (execução continuada)

§  Prestações periódicas

·         Não se extingue com o pagamento, pois este tem a função apenas de pagamento pelo período de locação

Ø  ELEMENTOS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

o   Objeto

o   Preço

o   Consentimento

OBJETO

o   Imóvel

§  Imóveis urbanos residenciais ou comerciais – lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

§  Imóveis rurais – lei 4.504/64 (Estatuto da Terra)

o   Móvel

§  Infungível: locação

§  Fungível: mútuo

Obs.: não pode ser objeto de locação bens consumíveis

Ø  Locação sobre bem inalienável (cláusula de inalienabilidade)

o   Corpóreo

o   Incorpóreo ou direitos

§  Patentes, marca, usufruto, etc

Obs.: arrendamento mercantil de bens móveis (leasing)

Ø  Locação de coisa inteira ou fracionada

Ø  A locação abrange os acessórios, salvo disposição em contrário

PREÇO – aluguel ou remuneração

Ø  Se não houver preço é comodato

Ø  Estipulação

o   Partes

o   Arbitramento

§  Administrativo

§  Judicial

§  Imposto por ato governamental

·         Ex.: táxis

Ø  O preço dever ser real, sob pena de incorrer em descaracterização do contrato

Ø  Pagamento em dinheiro

o   Admissibilidade de ser misto

§  Parte em dinheiro e parte em outra forma

·         Se não houver pagamento em dinheiro descaracterizará a locação e passará a ser contrato inominado

Ø  Periodicidade

o   Semanalmente

o   Quinzenalmente

o   Mensalmente

o   Ou pago de uma vez durante todo o período do contrato

Ø  Falta de pagamento

o   Execução dos valores

§  Art. 784, III, CPC

o   Pedido de resolução

§  Pedido de retomada da posse

CONSENTIMENTO

Ø  Forma

o   Expresso

o   Tácito

Ø  Não precisa ser proprietário

o   Necessita da posse

§  Locador usufrutuário

Ø  Condômino não pode locar sozinho

o   Não pode locar parte

PRAZO

o   Determinado

§  Art. 571, CC

o   Indeterminado

Ø  Art. 574, CC – prorrogação da locação

Ø  Art. 575, CC – se notificado e não desocupar o locatário responderá por quaisquer riscos

Ø  Art. 576, CC – alienação da coisa durante a locação

o   Locatário pode permanecer com a posse desde que o contrato seja com prazo determinado e registrado no Registro de Títulos e Documentos

o   Se com prazo indeterminado ou não registrado poderá o adquirente notificar o locatário com prazo de 90 dias

Ø  Morte do locador ou locatário

o   Prazo determinado: transferência aos herdeiros dos direitos e deveres do locador

OBRIGAÇÕES DO LOCADOR E LOCATÁRIO

SUBLOCAÇÃO E CESSÃO

Ø  Cessão: depende do consentimento do locador

o   Há a desvinculação do locatário para o ingresso de terceiro na relação contratual

Ø  Sublocação: é contrato de locação derivado, no qual o locatário se obriga a ceder o uso da coisa que locou para terceiro

o   O locatário continua sendo o mesmo

o   Há a transferência apenas do direito de uso

EXTINÇÃO DA LOCAÇÃO

Ø Vencimento do prazo

Ø Distrato (mútuo acordo)

Ø Descumprimento contratual

Ø Falta de pagamento

Ø Morte do contratante sem sucessores

Ø Perecimento da coisa

Ø Por alienação sem cláusula de vigência nesse caso

Ø Pela desapropriação do Poder Público

Ø Pelo abandono da coisa por parte do locatário

Dependerá de decisão judicial para imissão na posse