CONTRATO DE COMPRA E VENDA

1.    ORIGEM E EVOLUÇÃO

Ø  A origem se dá com a criação da moeda/dinheiro

o   Antes prevalecia a troca de mercadorias

Ø  Com o aumento da compra e venda diminui a necessidade de troca

Ø  Evolução dos contratos:

o   Mudança do Estado Liberal para Estado Social

§  Direito do consumidor

§  Direito da concorrência

§  Equilíbrio entre contratantes

§  Direito à informação

§  Direito de arrependimento

Ø  Alteração dos contratos de compra e venda com a massificação contratual

o   Relação: vendedor-fornecedor X comprador-consumidor

2.    CONCEITO:

“A compra e venda é contrato bilateral, oneroso e consensual mediante o qual o vendedor assume a obrigação de transferir bem ou coisa alienável e de valor econômico ao comprador, que por sua vez assume a obrigação de pagar o preço determinado ou determinável em dinheiro.”

(LÔBO, Paulo. Direiro Civil: Contratos. 2 ed. São Paulo: Saraiva, 2014, p. 206)

Ø  Coisa

o   Corpórea

o   Incorpórea

Ø  É negócio jurídico bilateral, pois depende de 2 manifestações de vontades distintas

o   No Direito Brasileiro e Português: O termo “compra e venda” é oriundo do direito romano, significando a vontade de um comprar e outro de vender;

o   Direito Francês e Italiano: utiliza o termo “contrato de venda”

o   Vendas Internacionais: utiliza o termo “Contrato de Venda de Mercadorias”

Em suma: “é um contrato bilateral no qual uma das partes (o vendedor) se compromete a transferir um objeto patrimonial ao patrimônio da outra parte (o comprador), em troca do qual esta promete o pagamento de uma soma e dinheiro”. (ENNERCCERUS, Ludwig. Derecho de obligaciones. Trad. B. P. Gonzales e J. Alguer. Barcelona: Bosch, 1996. V. 2, p. 19).

Ø  Sistema Jurídico Brasileiro, com base no direito Romano:

o   Compra e Venda não transfere a propriedade da coisa, mas obriga uma das partes a transferir a coisa a outro;

Ø  Sistema Jurídico Francês:

o   O contrato tem o poder de transferir o domínio da coisa

v  Regra: contrato de execução instantânea

o   quando a prestação do comprador sucede à do vendedor)

v  Exceção: contrato de execução continuada: contratos de fornecimento (água, luz, gás)

o   a prestação de dar o preço é correspondente ao consumo realizado em cada período medido

Obs.: Não é considerado contrato de compra e venda o de fornecimento de serviços

Obs.: Contrato de execução continuada X Contrato com preço determinado dividido em várias parcelas

3.    CLASSIFICAÇÃO

Ø  Contrato

o   Bilateral

o   Consensual

o   Oneroso

o   Comutativo

o   Não solene (regra)

§  Exceção: direitos reais sobre imóveis

4.    ELEMENTOS ESSENCIAIS DA COMPRA E VENDA:

a)    Consentimento

b)    Preço

c)    Coisa

Obs.: se faltar qualquer um não é considerada compra e venda

a)    Consentimento

Ø  Autonomia da vontade

b)    Preço

Ø  Preço deve ser certo

o   Determinado

o   Determinável por

§  3º

§  Taxa de mercado

§  Índices

§  Etc

Obs.: nos contratos de venda a prestação a correção monetária não afeta a certeza, pois não é alteração do valor, mas sim a atualização do valor à época do pagamento

Ø  Preço determinável no futuro normalmente em contratos de execução duradoura

o   Não é coisa futura, mas preço futuro

o   Nomeação de um 3º para a declaração do valor

§  Pode ser nomeado no momento da celebração do contrato ou no futuro, no tempo e condições estabelecidos no contrato

·         Deve ser consensual a nomeação do 3º para não configurar nulidade do contrato

o   Fixação do preço

§  Taxa de determinado mercado

§  Bolsa de valores

o   Art. 488

§  Na omissão do preço no contrato prevalece o preço corrente nas vendas habituais do vendedor

·         Aceitação tácita de aceitação do preço corrente

o   Praticados no mercado

Ø  Sem preço não há compra e venda

o   Pode ser troca

Ø  Preço deve ser fixado entre as partes

o   Se arbitrado unicamente por uma das partes o contrato será considerado nulo

§  Art. 122, CC

Ø  Pagamento com dação

o   Doutrina entende que não perde a característica de compra e venda se parte menor do preço for paga em dação

o   Pode ser considerado contrato misto

Ø  Preço: dinheiro nacional

o   Quando venda internacional admite-se moeda estrangeira

Ø  Preço irrisório

o   Simulação de doação

c)    Coisa

Ø  Art. 166, CC – nulidade do Negócio Jurídico

o   Objeto

§  Ilícito

·         Ex.: venda de veículo com chassi adulterado

§  Impossível

·         Ex.: venda de veículo que não é dono

Obs.: venda de loteamento irregular tem julgados como objeto ilícito e impossível

§  Indeterminável

·         Ex.: contrato desportivo com o termo “direitos econômicos” de forma geral

§  Fora do comércio (ex.: cláusula de inalienabilidade)

·         Por força de lei

o   Ex.: arts. 496 e 497

·         Se o bem deixou de existir antes da conclusão do contrato

5.    VENDA AD CORPUS E AD MENSURAM

Venda atual e futura

Ø  Art. 481 e 482

o   Coisa + preço

§  Obrigação do vendedor de entregar a coisa e do comprador em pagar o preço

·         Em princípio – bem do vendedor

·         Exceção: venda de coisa alheia

Ø  Coisa

o   Produto (direito do consumidor)

§  Art. 3º, §1º, CDC

o   Objeto (código civil)

§  Corpórea ou incorpórea

Ø  Objetos materiais

o   Casa, computador, celular, etc

Ø  Objetos imateriais

o   Direitos intelectuais, autorais

Ø  Objeto específico

Ø  Objeto genérico

o   30 caixas de cerveja (sem dizer a marca)

o   5 lotes de terreno, sem especificar qual

                                                     

Ø  Objeto presente

Ø  Objeto futuro

o   Objeto Futuro Específico

o   Objeto Futuro Genérico

§  Fabricado em série pelo fabricante

·         Risco do fabricante

Ø  Compra e Venda de objeto futuro com cláusula resolutiva

o   Exonera o comprador de pagar se a coisa não existir

§  Ex.: compra de bezerro quando ainda não nasceu

6.    A RESPONSABILIDADE PELOS RISCOS NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA

Ø  Risco: perigo que recai sobre a coisa objeto da prestação, de perecer ou deteriorar-se por caso fortuito ou fora maior

Art. 492, CC: Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador

Ø  O vendedor assume o risco até a entrega da coisa, ou se o contrato estipula que o comprador assume o risco

Ø  Perecimento do bem antes da entrega: comprador não precisa pagar o preço

Ø  Perecimento parcial do bem antes da entrega: o comprador pagará o preço correspondente se lhe convier, e a coisa remanescente puder atender proporcionalmente às finalidades contratuais

Ø  O risco se transfere ao comprador com a entrega da coisa, mesmo que não tenha havido a transferência de propriedade

o   Ex.: compra e venda com reserva de domínio

Ø  Risco durante o transporte?

o   Em regra: do vendedor

o   Exceção: do comprador, desde que tenha exigido a entrega e remessa em local distinto do contrato, ou se ele próprio for o transportador

Ø  Se o comprador paga antes da entrega da coisa o preço não pode ser responsabilizado pelos riscos – o vendedor deve cumprir com sua obrigação

o   Ex.: desvalorização da moeda

Ø  Se há a tradição antes do pagamento o comprador permanece assumindo os riscos pelo preço até o dia do seu pagamento

Ø  Art. 492, §1º, CC – tradição simbólica

o   Objeto já posto à disposição do comprador

§  Risco do comprador

7.    VENDA DE ASCENDENTE A ASCENDENTE

Art. 496, CC – É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Parágrafo único – Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

Ø  Regra do art. 496, CC serve para bens móveis e imóveis, nem impede a venda de descendente a ascendente

Ø  Venda de avô a neto?

o   Se estiver na condição de herdeiro deve respeitar o art. 496 do CC

§  Obs.: Maria Helena Diniz defende que a regra serve apenas para herdeiro direto, e portanto venda de avô para neto seria válida

o   A posição majoritária é de que serve a regra para qualquer descendente, mesmo que não de primeiro grau, com a finalidade de se evitar negócio jurídico simulado

Ø  Visa o art. 496 do CC proteger a legítima dos descendentes

Ø  No entanto há a possibilidade de o autor da herança deixar frações desiguais com a elaboração de testamento

Ø  Forma da anuência: omissão do art. 496, CC

o   Utilização do art. 220, CC – a anuência deve ser realizada no próprio documento de alienação

Ø  Herdeiro menor ou nascituro: nomeação judicial de curador

Ø  Falta de anuência sem motivo justo: requerimento judicial para suprir

o   Verificação do motivo, se for imotivada há decisão judicial suprindo a anuência expressa do descendente

Ø  Venda feita sem anuência

o   Nulo ou anulável?

§  Negócio Jurídico anulável

·         Súmula 494, STF – a ação para anular a venda de ascendente a descendente, sem o consentimento dos demais, prescreve em vinte anos, contados da data do ato

8.    AQUISIÇÃO DE BEM POR TUTOR, CURADOR, ADMINISTRADOR, EMPREGADO PÚBLICO, JUIZ, etc

Ø  Art. 497, CC

Ø  Proibição visa evitar o aproveitamento desleal

o   “Conflito entre o próprio interesse, o de fazer um bom negócio, e o interesse a elas confiado, de pugnar sempre pelo mais alto preço. Supõe-se então que, nessa contingência, optou pelo primeiro, o desejo de comprar mais barato, descurando-se, pois, do segundo e assim traindo a confiança das pessoas que haviam acreditando na sua diligência e honestidade” (Whashington de Barros Monteiro)

Ø  A proibição é absoluta, ou seja, não poderá adquirir mesmo que pague o preço justo

Ø  Mandatário ou Procurador pode comprar?

o   Não há vedação, portanto podem comprar

9.    VENDA EM CONDOMÍNIO

Art. 504, CC – “Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único – Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários que a quiserem, depositando previamente o preço.”

Ø  Efetivação da venda a terceiro:

o   For comunicada previamente aos demais condôminos

o   For dada preferência aos demais condôminos para aquisição da parte ideal, pelo mesmo valor que o estranho ofereceu

o   Os demais condôminos não exercerem a preferência dentro do prazo de 180 dias

Ø  Se a coisa é divisível: possibilidade de venda a terceiro sem a anuência do condômino

o   Possibilidade de divisão do bem caso queiram

Obs.: Herança é bem indivisível

10. VENDAS ESPECIAIS

10.1. Venda mediante amostra

Art. 484, CC – “Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.”

Ø  “Amostra é a reprodução integral da coisa vendida, com suas qualidades e características, apresentada em tamanho normal ou reduzido” (Carlos Roberto Gonçalves)

Ø  Obrigações

o   vendedor: entregar a coisa igual à amostra

o   comprador: pagar o preço

Ø  Se o vendedor não entregar a coisa igual à amostra considera-se inadimplemento – o comprador deve reclamar imediatamente sob pena de o silencia ser interpretado como tendo havido correta e definitiva entrega

Ø  Precaução do comprador

o   Pedido de vistoria da mercadoria como medida preparatória para:

§  ação de resolução contratual cumulada com perdas e danos; ou

§  da ação para pedir abatimento do preço

Ø  art. 484, § único, CC – “prevalece a amostra, o protótipo ou modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato”

Ø  “A amostra ou modelo é o meio prático e eficiente de evitar minuciosa descrição das características e qualidades da mercadoria ofertada.” (Carlos Roberto Gonçalves)

Ø  Direito à Informação

10.2. Contrato Estimatório (Venda em consignação)

Arts. 534 a 537, CC

Ø  Conceito: “é aquele em que uma pessoa (consignante) entrega bens móveis a outra (consignatária), ficando esta autorizada a vendê-los, obrigando-se a pagar um preço ajustado previamente, se não preferir restituir as coisas consignadas dentro do prazo ajustado”. (Carlos Roberto Gonçalves)

Ø  Natureza Jurídica:

o   Compra e venda? Promessa de venda? Depósito? Mandato?

§  Possui natureza jurídica própria

Ø  Características:

o   Exige a entrega da coisa

o   Bem móvel

o   Obrigação de restituir ou pagar o preço no fim do contrato

o   Preço deve ser estimado no início do contrato

o   Possui prazo determinado

o   Transfere a posse ao consignatário

10.3. Contrato Eletrônico ou Contrato Telemático

Ø  Natureza Jurídica

o   Contrato inominado?

Ø  Trata-se de uma nova forma de celebração do contrato

o   É uma nova maneira de expressar a autonomia da vontade

Ø  Fábio Ulhoa Coelho: “Com o comércio eletrônico, surge um novo canal de vendas, que, metaforicamente, foi equiparado a uma nova espécie de estabelecimento, que seria fisicamente inacessível: o consumidor ou adquirente devem manifestar a aceitação por meio da transmissão eletrônica de dados. Este novo canal de venda é o chamado estabelecimento virtual.”

Ø  Segurança Jurídica?

o   Uniformização da legislação internacional?

o   Aplicação de princípios contratuais

§  Boa-fé

§  Função social

§  Reciprocidade

§  Etc

11. CLÁUSULAS ESPECIAIS NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA

11.1. Retrovenda

Arts. 505 a 508, CC

Ø  CONCEITO: “A retrovenda é a cláusula especial do contrato de compra e venda, integrada pelos contratantes, mediante a qual se assegura o direito ao vendedor de comprar para si o imóvel vendido e sujeita o comprador ao dever de vende-la àquele, dentro do prazo fixado.” (Paulo Lôbo)

Ø  NATUREZA JURÍDICA: Pacto Acessório

o   Se a cláusula for nula não afeta o contrato principal

Ø  PRAZO PARA EXERCER O DIREITO: 3 anos (decadencial)

Ø  É direito real e não direito real – o registro gera efeito erga omnes, sendo oponível a terceiros que adquiram o imóvel do comprador

o   Art. 507, CC

Ø  REQUISITOS PARA RETROVENDA:

o   Compra e venda de coisa imóvel

o   Cláusula especial assegurando ao vendedor o direito de recomprar a coisa

o   Não ter função de garantia de crédito

o   Exercício do direito pelo vendedor, dentro do prazo

o   Restituição do preço recebido ao comprador

o   Transmissibilidade

Ø  Não admite lucro, necessita de restituição dos valores e reembolso dos custos

Ø  Simulação

o   Contrato de mútuo

§  Venda simulada (escritura + registro) incluindo cláusula de retrovenda no prazo que seria de pagamento do empréstimo, sendo que se não pagar não terá restituído o imóvel

Ø  Pluralidade de pessoas com o direito de retrovenda

o   Art. 508, CC

11.2. Venda a Contento ou Sujeita a Prova

Arts. 509 a 512, CC

Ø  CONCEITO: “A venda a contento é a que depende da manifestação do agrado do potencial comprador sobre a coisa que lhe foi entregue pelo vendedor.” (Paulo Lôbo)

Ø  É utilizada mais comumente no ramo alimentício, bebidas e roupas sob medida

Ø  A tradição não transfere o domínio, mas apenas a posse

o   A venda possui condição suspensiva

Ø  A compra e venda só se aperfeiçoa com a manifestação do agrado do comprador

Ø  Venda a contento X Venda com cláusula resolutiva

o   Na venda com cláusula resolutiva a venda se efetiva com a tradição, podendo ser resolvida com a manifestação do desagrado do comprador

Ø  Prazo para manifestação

o   Pactuado entre as partes

o   Se não tiver expresso o vendedor pode notificar para que o comprador pague em prazo improrrogável

§  Art. 512, CC

Ø  A manifestação deve ser expressa

11.3. Preferência ou Preempção

Arts. 513 a 520, CC

Ø  CONCEITO: “No contrato de compra e venda, a preferência é a cláusula estipulada pelas partes contratantes mediante a qual fica assegurado ao vendedor o direito de adquirir a coisa quando o comprador pretende vendê-la a terceiro, pelo preço e condições que este oferecer.” (Paulo Lôbo)

Ø  Preferência

o   Legal: venda em condomínio de bem indivisível

o   Convencional: preferência dos arts. 513 a 520, CC

Ø  Retrovenda x Preferência

RETROVENDA	PREFERÊNCIA
Arts. 505 a 508, CC	Arts. 513 a 520, CC
Bem imóvel	Bem móvel ou imóvel
O vendedor exige o cumprimento para readquirir o bem, independente da vontade do comprador	O vendedor possui o direito de adquirir o bem no caso de o comprador decidir vender o bem
Não há terceiro	Igualdade com terceiros

Ø  CARACTERISTICAS:

o   É personalíssimo: somente pode ser exercido pelo vendedor;

§  Não pode ser transmitido a terceiro (inter vivos ou causa mortis)

·         Art. 520, CC

o   Pode ser utilizado diversos outros contratos (ex.: locação);

o   Pode ser exercido também em caso de dação em pagamento;

o   Bens móveis, imóveis, materiais e imateriais.

Ø  PRAZO: art. 513, § único, CC (prazo decadencial)

o   Pode ser pactuado

§  Bem móvel: máximo de 180 dias

§  Bem imóvel: máximo 2 anos

Ø  Passado o prazo o comprador poderá vender a quem desejar

Ø  PRAZO PARA MANIFESTAR INTERESSE: art. 516, CC

o   Bem móvel: 3 dias

o   Bem imóvel: 60 dias

Ø  FALTA DE NOTIFICAÇÃO PARA O DIREITO DE PREFERÊNCIA: art. 518, CC

o   Em caso de prejuízo responderá por perdas e danos, e o adquirente de má-fé responde solidariamente

Ø  DIREITO DE PREFERÊNCIA A 2 OU MAIS PESSOAS

o   Compra e venda originária com 2 ou mais vendedores

o   Exercício de preferência a todos na totalidade do bem

o   Entendimento doutrinário: se os vendedores condôminos desejarem exercer o direito de preferência poderão readquirir cada um sua quota parte inicial

Ø  RETROCESSÃO: art. 519, CC

o   Desapropriação que não teve o bem a utilização a que era destinada

o   O expropriado poderá exercer seu direito de preferência pelo preço atual da coisa

o   Preço atual?

§  “Preço atual não significa preço do mercado, que flutua em razão de vários fatores, para mais ou para menos. Para os fins da norma, significa preço atualizado, aplicando-se índices oficiais e reconhecidos, a partir do valor da indenização paga e mais os prejuízos que porventura tenham decorrido da desapropriação e imissão de posse do expropriante. A solução de preço de mercado poderia redundar em enriquecimento sem causa do expropriado.” (Paulo Lobo)

Obs.: não cabe retrocessão em caso de ter sido terreno expropriado com a finalidade de construção de escola e acabou por ser utilizado para construção de outro com finalidade pública também.

Obs. 2: os tribunais não têm dado direito de retrocessão em caso de expropriação, sendo resolvido em perdas e danos.

11.4. Venda com Reserva de Domínio

Arts. 521 a 528, CC

Ø  CONCEITO: “A venda com reserva de domínio constitui modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço. Só a posse é transferida ao adquirente. A propriedade permanece com o alienante e só passa àquele após o recebimento integral do preço.” (Carlos Roberto Gonçalves)

Ø  ELEMENTOS:

o   Compra e venda a crédito

o   Bem individualizado e infungível

o   Transferência de posse ao comprador

o   Pagamento do preço da forma estipulada, de forma parcelada

o   Obrigação do vendedor de transferir o domínio ao comprador assim que complete o pagamento do preço

Ø  Venda com Reserva de Domínio x Alienação Fiduciária

o   Na alienação fiduciária há uma instituição financeira que intermedia a relação entre comprador e vendedor

Ø  Risco pelo comprador a partir da transferência de posse

o   Art. 524, CC

Ø  Inadimplência do comprador

o   Art. 526, CC – executar os valores pendentes; ou recuperar a posse da coisa vendida

o   Art. 527, CC – em recuperando a posse da coisa o vendedor poderá reter para si os valores de depreciação, despesas e o que mais devido, devolvendo o restante ao comprador

11.5. Venda sobre Documentos

Arts. 529 a 532, CC

Ø  Muito utilizado em compra e venda internacional, mas pode ser também no comércio nacional;

Ø  Finalidade: maior agilidade

Ø  Bens móveis

Ø  Art. 529, CC – a tradição é substituída pela entrega do documento

Ø  Com a entrega do documento:

o   Vendedor: pode exigir o preço

o   Comprador: pode exigir a entrega do produto

Ø  Risco do perecimento pelo comprador

11.6. Pacto Comissório

Ø  Cláusula que resolve o contrato caso o comprador deixe de cumprir suas obrigações no prazo estipulado

Ø  Cláusula resolutiva

11.7. Pacto de Melhor Comprador

Ø  Cláusula que estipula que a compra e venda será desfeita se dentro de um prazo não superior a 1 ano existir oferta superior à do comprador;

Ø  Cláusula resolutiva

Ø  Prazo decadencial